NASLOVNICA

POS najčešća pitanja


I


PROGRAM A


IZGRADNJA STANOVA U VIŠESTAMBENIM

ZGRADAMA


Pitanja koja se odnose na cijenu stana:

1. Od čega se sastoji i kolika je maksimalna cijena stana?

Cijena m2 stana sastoji se od: etalonske cijene građenja (građenje, projektiranje, nadzor i vodni doprinos+ PDV), koja iznosi max. 804,04 €/m2 netto korisne površine stana (plativo u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate), te cijene zemljišta, komunalne infrastrukture i priključka, koja iznosi max. 321,62 €/m2 NKP-a (plativo u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate).

Dakle  maksimalna ( najviša)  cijena m2 stana iznosi 1.125,66 €/m2 NKP-a (plativo u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate).


2. Kada će se znati točna cijena stana određene lokacije?

Predvidiva cijena stana formira se nakon sklapanja Ugovora o međusobnim pravima i obvezama između APN-a i grada/općine te sklapanja ugovora o građenju, projektiranju i nadzoru na temelju kojih se sklapa Predugovor o kupoprodaji stana s kupcem.

Konačna cijena m2 stambene površine se utvrđuje po okončanju izgradnje i obračuna svih troškova na građevini. Ista  ne može biti viša od 7% od predvidive cijene utvrđene predugovorom i ne može se naknadno povećavati (čl.20.st. 4. Zakona o POS-u).


3. Što znači povećanje cijene stana od 7 %?

Nakon dovršetka izgradnje i po obračunu troškova, Agencija s kupcem stana sklapa ugovor o kupoprodaji s konačno određenom prodajnom cijenom, koja ne može biti viša od 7% od predvidive cijene utvrđene predugovorom i ne može se naknadno povećavati (čl.20.st. 4. Zakona o POS-u).


4. U cijeni stana, što obuhvaća iznos iznad etalona od 804,04 €/m2 NKP-a?

U cijeni stana iznos etalonske cijene obuhvaća troškove građenja, projektiranja, nadzora i vodnog doprinosa s PDV-om, a iznos iznad etalona obuhvaća cijenu zemljišta, komunalne infrastrukture i priključaka na komunalnu infrastrukturu.

5. Da li je cijena stana po m2 iz Programa POS-a ujednačna u cijeloj RH?

Cijena stana po m2 ovisi o učešću grada/općine kao i postignutim cijenama javne nabave za projektiranje, nadzor, izgradnju i sl. na svakoj pojedinačnoj lokaciji.


6. Može li cijena građenja biti niža od 804,04 €/m2 NKP-a?

Može, ukoliko se javnim nadmetanjem za projektiranje, građenje i nadzor ponudi ukupna cijena niža od 804,04 €/m2 NKP-a (plativo u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate).


Pitanja koja se odnose na grad/općinu:

1. Sudjeluje li grad/općina u izgledu zgrade i uređenju okoliša?

Temeljem prostorno – planske dokumentacije i Ugovora o međusobnim pravima i obvezama, APN uz sudjelovanje grada/općine raspisuje natječaj za projektiranje, te time zajedno odlučuju o izgledu zgrade i uređenju  okoliša. APN može i samostalno provoditi navedene aktivnosti ukoliko  jedinica lokalne samouprave nema namjeru sudjelovati u Programu POS-a.


2. Koliki su troškovi sudjelovanja grada/općine?

Grad/općina osigurava građevinsko zemljište te priključenje komunalne infrastrukture, dakle podmiruje troškove koji se odnose na infrastrukturu i priključke. Visina tih troškova ovisi o stvarnim troškovima priključenja te cijeni zemljišta, a iznosi najviše  321,62 €/m2 NKP-a stana ( Zakon o poticajnoj stanogradnji čl. 7.st.1. ,NN 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12 i 7/13).


3. Da li je uvjet za listu prebivalište na području grada/općine?

Uvjete, mjerila i postupak za određivanje reda prvenstva na kupnju stana utvrđuje izvršno tijelo jedinice lokalne samouprave ovisno o lokalnim potrebama i prilikama, odnosno APN kao jedini nositelj investicijskih poslova.


4. Ima li pravo na kupnju stana onaj tko je prodao stan / kuću u svom vlasništvu?

Pravo na podnošenje zahtjeva imaju svi građani-državljani RH, ali Zakon o POS-u (NN 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12 i 7/13) prednost pri kupnji daje osobama koje nemaju riješeno stambeno pitanje.


Pitanja koja se odnose na zgradu/stan:

1. Možemo li i koliko utjecati na raspored prostorija u stanu?

Budući kupac stana nije u mogućnosti utjecati na raspored prostorija u stanu. Prilikom projektiranja navedenih stanova vodi se računa da se prostor maksimalno iskoristi pri čemu se primjenjuju odredbe  "Pravilnika minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje " (NN 106/04, 25/06, 121/11), koji između ostaloga propisuje karakteristike stan određene veličine.


2. Da li su stanovi etažno vlasništvo?

Stanovi u trenutku sklapanja Ugovora o kupoprodaji stana nisu  uknjiženi kao etažno vlasništvo iz razloga što se cijeli postupak etažiranja provodi nakon što se za višestambenu građevinu ishodi Uporabna dozvola. Po pravomoćnosti Uporabne dozvole, prijavni listovi za upis zgrade se zajedno s Uporabnom dozvolom, dostavljaju na provedbu u katastar.  Nakon upisa građevine u katastru, po službenoj dužnosti (pravomoćnost rješenja je također 15 dana) zahtjev za upis građevine se proslijeđuje u gruntovnicu. Nakon pravomoćnosti rješenja o upisu zgrade, Etažni elaborat se ovjerava kod Ureda koji je izdao uporabnu dozvolu te se nakon toga dostavlja na provedbu u sud. Po provedbi etažnog elaborata, APN dostavlja u sud prijedloge za uknjižbu prava vlasništva za sve kupce stanova. Napominjemo, na vrijeme trajanja postupaka u katastru i u gruntovnici, ne može se utjecati.

3. Kakva je opremljenost stana, je li stan u roh-bau  izvedbi?

Stanovi nisu u roh-bau izvedbi nego su izgrađeni po sustavu „ključ u ruke“. Dakle, opremljeni su do potpune funkcionalnosti.


4. Kako će biti riješeno pitanje parkirnih mjesta?

Prostorno-planska dokumentacija (GUP, UPU, PP, DPU) određuje broj garažno-parkirnih mjesta za svaku višestambenu građevinu. Sukladno tome, riješeno je pitanje parkirnih mjesta.


5. Kakvo će biti uređenje okoliša oko zgrade i tko ga uređuje?

Uređenje okoliša oko zgrade ovisi o prostorno-planskoj dokumentaciji, te o veličini parcele na kojoj se gradi zgrada. Sukladno Zakonu o POS-u (NN 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12 i 7/13) investitor ili suinvestitor, sukladno ugovoru o međusobnim pravima i obvezama, uređuju okoliš oko zgrade na parceli.


6. Kada bi izgradnja trebala započeti?

Nakon ishođene lokacijske dozvole, eventualne parcelacije zemljišta te ishođenja potvrde na glavni projekt, provedbe natječaja za odabir izvoditelja i nadzora radova te odabira izvoditelja započinje izgradnja građevine. Koliko će vremenski trebati da se provedu navedene radnje, teško je ocijeniti jer ovisi o radu raznih ureda, ali pripremne radnje prosječno traju godinu dana.


7. Kako je regulirano otklanjanje nedostataka na stanovima / zgradi?

Prodavatelj odgovara za nedostatke temeljem ugovornih i zakonskih odredbi. Jamstvo se izdaje prema uvjetima iz kupoprodajnog ugovora, te važećim propisima u graditeljstvu. Jamstvo za građevinske radove, građevinsko – obrtničke i instalaterske radove izvođač daje na rok od dvije godine.


8. Mora li zgrada imati lift?

Temeljem čl. 8. Pravilnika minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz   Programa društveno poticane stanogradnje (NN 106/04, 25/06 i 121/11) u stambenim zgradama od 4-7 katova mora biti izgrađen prostor za ugradnju dizala, dok u građevinama s 8 ili više katova mora biti izgrađen prostor za najmanje 2 dizala.


9. Može li se putem Programa POS-a izgraditi stambeno-poslovna građevina?

Kroz Program POS-a kreditira se izgradnja stanova. Međutim, ukoliko je sukladno važećoj prostorno-planskoj dokumentaciji predviđena izgradnja i poslovnih prostora u stambeno-poslovnoj građevini za čiju gradnju financijska sredstava osiguravaju budući kupci, jedinica lokalne samouprave ili se podmirenje troškova osigurava na drugi odgovarajući način.

10. Može li grad/općina financirati izgradnju poslovnih prostora?

Ako je prostornim planom predviđena gradnja poslovnih prostora javne namjene financijska sredstva za tu gradnju može osigurati JLS, sukladno čl. 16. Zakona.


Pitanja koja se odnose na članove obitelji / netto korisnu površinu:

1. Koliki stan može kupiti samac?

Prema "Pravilniku minimalnih teničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje" (NN 106/04, 25/06 i 121/11) prosječna  površina stana koja zadovoljava potrebe samca je  oko 40 m2.  Vodeći se uvjetima utvrđenim navedenim Pravilnikom  te drugim zahtjevima ( npr. ukupno iskazanim potrebama za stambeno zbrinjavanje) Odlukom o  uvjetima, mjerilima i postupku za utvrđivanje reda prvenstva za kupnju stana iz Programa društveno poticane stanogradnje grad/općine ili APN-a utvrđuju  pravo kupca na kupnju određene površine stambenog prostora.  Npr. temeljem navedene odluke na području Grada Zagreba od 21.01.2013. samac može kupiti stan do 47 m2 NKP-a.


2. Mogu li kao samac kupiti stan veći od 50 m2?

Sukladno "Pravilniku minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje" za jednog člana predviđeno je stambeno zbrinjavanje u stanu prosječne veličine 40 m2.  Sukladno "Odluci o uvjetima, mjerilima i postupku za utvrđivanje reda prvenstva za kupnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje na području Grada Zagreba",  ukoliko stanovi veće površine ostanu neprodani , moguće je kupiti i  stan veće površine, a pravo na kupnju ostvarujete redosljedom utvrđenim navedenom odlukom.

3. Mora li samohrani roditelj s jednim djetetom kupiti stan od 50 m2 ili može kupiti i manji stan?

Možete kupiti i stan manje kvadrature, sukladno redosljedu na listi reda prvenstva i Vašoj kreditnoj sposobnosti.


4.   Koliko m2 stana može kupiti četveročlana obitelj?

Četveročlana obitelj sukladno " Pravilniku minimalnih teničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova prema Programu POS-u"  smatra se odgovarajuće stambeno zbrinuta ukoliko ostvari kupnju  stana prosječne veličine 60 m2


5. Može li obitelj s tri člana kupiti manji stan od onoga na koji imaju pravo po Odluci grada?

Možete odabrati i manji stan od onog na koji imate pravo,  sukladno Vašoj kreditnoj sposobnosti te redosljedu na listi reda prvenstva.


6. Što to znači netto korisna površina stana?

Netto korisna površina stana  je ukupna podna površina stana ili druge prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju i obračunata koeficijentom 1,00. Prilikom izračuna netto korisne površine uzimaju se u obzir i vanjski prostori te se obračunavaju po umanjenim koeficijentima, i to  balkon – 0,25, loggia – 0,75, natkrivena terasa – 0,5, nenatkrivena terasa – 0,25.



7. Ukoliko se od utvrđenja konačne liste do odabira stana promjene uvjeti (poveća se broj članova kućanstva), može li to utjecati na odabir i na kvadrate na koje se ima pravo?

Sukladno Odluci o uvjetima, mjerilima i postupku za utvrđivanje reda prvenstva za kupnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje Jedinica lokalne samouprave ili APN-a ukoliko se do odabira promjene prilike (podnositelj sklopi brak ili postane roditelj) o tome treba dostaviti APN-u dokaz (izvod iz matice vjenčanih/rođenih) do trenutka odabira kada se uzimaju u obzir novi članovi obiteljskog domaćinstva.


8. Želim kupiti veći stan, više kvadrata nego što mi po Zakonu pripada?

APN će temeljem Liste reda prvenstva i ostvarenih bodova, pozivati zainteresirane kupce na odabir stana  i to površine utvrđene Odlukom o uvjetima, mjerilima i postupku za utvrđivanje reda prvenstva . Ukoliko određen stan  ostane neprodan,  APN će  Vam ponuditi kupnju stana veće površine  nego što Vam pripada prema broju članova zajedničkog domaćinstva.


9. Kolika je sobnost stanova od 50m2, 60m2 i 80m2?

Vrste stanova po sobnosti i kvadraturi, a prema broju članova obitelji određeni su čl. 15. Pravilnika minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje (NN 106/04, 25/06, 121/11).
Pogledajte tablicu sobnosti stanova (PDF dokument)


Pitanja koja se odnose na kreditiranje:

1. Može li se učešće platiti kreditom?

Plaćanje učešća kupac vrši po svom odabiru gotovinom ili kreditom, s time da je to poseban kredit te za njega vrijede  drugačije kamatne stope i uvjeti kreditiranja ( odnosno uobičajeni odnosno komercijalni uvjeti) od onih koja su zajamčena po programu POS-a. Međutim, iznos učešća može se realizirati kod iste poslovne banke kod koje se realizira i osnovni kredit, što ovisi o izboru kupca.


2. U slučaju kupnje stana na kredit, radi li se o dva odvojena kredita, APN-a i poslovne banke?

Radi se o dva odvojena kredita. Naime, kupac s bankom sklapa Ugovor o kreditu sa sporazumom o osiguranju zasnivanjem založnog prava za sredstva koja osigurava banka. Osim navedenog ugovora, kupac sklapa s APN-om Ugovor o kupoprodaji stana kojim stječe vlasništvo stana te se ujedno osiguravaju javna sredstva .


3. Postoji li mogućnost otplate kredita prvo APN-u pa tek onda banci?

Ne postoji takva mogućnost. Sukladno čl. 25. st.2. Zakona o POS-u tek nakon podmirenja duga banci otplaćuju se javna i druga sredstva koja pripadaju Republici Hrvatskoj i jedinici lokalne samuprave.


4. Može li se uzeti kredit na 15 godina?

Zakonom o POS-u regulirani su uvjeti kreditirtanja te svaki kupac može u njihovom okviru odrediti način i rok otplate kredita, uz uvjet izjednačene rate  kredita banke i kredita APN-a.


5. Mora li se obvezno imati sudužnika?

Ukoliko kupac sam nije kreditno sposoban on treba imati kreditno sposobnog sudužnika, ali o tome odlučuje banka.


6. Kada se plaća učešće?

Učešće u iznosu od minimalno 15% predvidive prodajne cijene stana plaća se u roku 30 dana od sklapanja Predugovora o kupoprodaji stana s APN-om.


7. Može li se uplatiti i više od 15% učešće?

Zakonom o POS-u određeno je da kupac osigurava sredstva kao vlastitio učešće i to najmanje u iznosu od 15% predugovorne vrijednosti stana. Kupac može uplatiti i više od 15% učešća, u kojem slučaju se smanjuje preostali iznos kredita.


8. Primjenjuje li se oslobođenje od plaćanja učešće i u slučaju ako dragovoljac Domovinskog rata nije podnositelj kredita nego sudužnik?

U slučaju kada dragovoljac Domovinskog rata nije nositelj kredita on može biti oslobođen plaćanja obveznog učešća gotovinom (učešće je dio kredita), sukladno čl. 15. st.4 Zakona, samo ako je u Predugovoru ili Ugovoru jedna od strana potpisnica (suvlasnik).


9. Što znači oslobođenje od plaćanja učešća?

Svaki kupac stana plaća učešće u iznosu od 15% predugovorne cijene stana, po sklapanju Predugovora, dakle nitko nije oslobođen plaćanja, nego je Zakon predvidio mogućnosti da obitelji s troje ili više djece i dragovoljci Domovinskog rata (do 15. siječnja 1992. imaju 100 provedenih dana u obrani suvereniteta RH), nisu obvezni platiti učešće u gotovini nego se učešće pribraja kreditu banke po istim uvjetima.


10. S kojim bankama APN surađuje i imaju li one povoljne uvjete?

Sporazumom o poslovnoj suradnji sklopljen je sa Erste bankom, Hrvatskom poštanskom bankom, Societe Generale-Splitskom bankom i Privrednom bankom te su njihovi uvjeti za Programe APN-a povoljniji od tržišnih.


11. Ima li kupac pravo izabrati i druge banke?

Kupac može izabrati banku u kojoj će realizirati kredit u kojem slučaju APN takvu kupnju smatra kupnjom za gotovinu.


12. Može li se skratiti vrijeme otplate kredita?

Rok otplate kredita ovisi o volji kupca i njegovoj kreditnoj sposobnosti.


13. Što ako nakon 10 godina više ne mogu otplaćivati kredit?

Instrumenti osiguranja otplate kredita regulirani su odredbama ugovora o kreditu s bankom i ugovora s APN-om u skladu s odredbama Ovršnog zakona i Zakona o obveznim odnosima.


14. Koliki je udio banke, a koliki države u kreditiranju?

 RH i grad/općina osiguravaju pokriće troškova izgradnje u visini do 40%, a poslovne banke osiguravaju do 60% ukupne cijene stana.


15. Koliki je trošak prijevremenog zatvaranja kredita?

Trošak prijevremenog zatvaranja kredita s poslovnom bankom reguliran je internim bankovnim propisima, a trošak prijevremenog zatvaranje kredita javnih sredstava se ne naplaćuje.


16. Kolika je kamata na poček sredstava RH i grad/općina?

Kamata na poček iznosi 2% dok za vrijeme otplate iznosi 5%.


17. Može li se uplatiti više od 15% učešća?

Kupac može uplatiti više od 15% učešća za koju razliku se umanjuju kreditna sredstva banke u skladu s čl.15. st.2 Zakona o POS-u.


18. Kolika je prosječna kamatna stopa?

Prosječna kamatna stopa na cijelo razdoblje otplate iznosi 3,8%.


19. Kako se dobije kamata od cca 3,8 %?

Ako se uzme u obzir kamata za kredit banke od cca 6,43%, kamata za kredit APN-a za poček od 2% i za razdoblje otplate od 5%, uz ujednačenu ratu kroz 30 godina kamatnim računom se obračuna prosječna kamatna stopa od oko 3,8 %.


20. Kolika je cijena stana ako se plaća u gotovini, ima li popusta?

Cijena stana je jednaka bez obzira na način plaćanja. Također se prvo potpisuje Predugovor o kupoprodaji temeljem kojeg se plaća oko 60% predvidive kupoprodajne cijene, dok se preostali iznos kupoprodajne cijene plaća prilikom sklapanja Ugovora o kupoprodaji, odnosno prije useljenja u stan.


21. Kada počinje otplata kredita, 1. rata?

U pravilu otplata kredita počinje mjesec dana nakon sklapanja ugovora o kreditu. Međutim, Zakon je omogućio da se može uzeti i 1 godina počeka.


22. Da li je nužno biti klijent jedne od banaka s kojom APN ima sklopljen Sporazum o poslovnoj suradnji?

Ne, ali klijenti banaka s kojima APN ima sklopljen Sporazum  o poslovnoj suradnji mogu ostvariti povoljnije uvjete od drugih banaka.


23. Da li je moguće upotrijebiti stambenu štednju kao učešće za kredit?

Da, stambena štednja može se uplatiti kao učešće.


24. Što zapravo znači  biti kreditno sposoban? Koliko je maksimalno opterećenje plaće?

Kreditno sposoban znači, u okviru stalnih mjesečnih primanja, imati slobodan dio za buduću kreditnu obvezu pri čemu iznos kreditne sposobnosti mora biti veći od utvrđenog mjesečnog anuiteta. Maksimalnu kreditnu sposobnost određuje banka kojom prilikom se uzimaju u obzir postojeće kreditne obveze.


25. Kako se osigurava država nakon davanja dijela kredita?

Za osiguranje kredita upisuje se hipoteka na stanu, banka na prvom mjestu, APN na drugom.


26. Mogu li kupci stana zaposleni na određeno vrijeme podići kredit za kupnju stana i pod kojim uvjetima?

Kupci stana zaposleni na određeno vrijeme ne mogu samostalno podići kredit za kupnju stana već kupnju stana mogu realizirati uz kreditno sposobnog sudužnika koji odgovara uvjetima banke.


27. Osoba ima status odgajatelja invalidnog djeteta te od centra za socijalnu skrb dobiva opskrbninu od 2.500,00 kn a dijete dobiva još dodatnih 1.250,00 kn. Međutim, banke ova primanja ne uzimaju u obzir i tretiraju osobu kao da nije kreditno sposobna. Može li se riješiti takav problem i može li se osoba prijaviti na natječaj za kupnju stana?

Osoba se može prijaviti na natječaj za kupnju stana, a pitanje kreditne sposobnosti se rješava temeljem pravila poslovanja banke u kojoj osoba traži kredit za kupnju stana.


28. Osoba ima jedno kreditno opterećenje za adaptaciju roditeljske kuće u kojoj trenutno živi ali ta kuća nije u njezinom vlasništvu. Sukladno tome, može li se osoba prijaviti na natječaj i kupiti stan iz Programa POS-a?

Ukoliko nemate stan / kuću u vlasništvu možete se prijaviti na natječaj za kupnju stana iz programa POS-a,u kojem slučaju ostvarujete veći broj bodova i time prvenstvo na kupnju stana. Međutim pravo na kupnju stana po Programu POS-a ostvaruje i  osoba koja ima riješeno stambeno pitanje, odnosno ima u svom vlasništvu  odgovarajuću nekretninu. Dakle, osoba se može javiti na natječaj i kupiti stan ukoliko je kreditno sposobna i ukoliko udovoljava uvjetima i mjerilima koje je odredila jedinica lokalne samouprave ili APN.


Ostala pitanja:

1. Postoji li obveza useljenja u stan?

Obveza useljenja u stan nije određena Zakonom o POS-u.


2. Da li pravo na kupnju stana imaju samo osobe koje nemaju drugu nekretninu u vlasništvu?

Pravo na kupnju stana iz Programa POS-a prema Zakonu o POS-u imaju svi građani – državljani RH, a prednost na kupnju imaju osobe koje prvi put stjeću nekretninu i nemaju odgovarajuće riješeno stambeno pitanje, tj. nemaju u vlasništvu stambeni prostor koji je primjereno opremljen komunalnom infrastrukturom (voda, kanalizacija) i ne udovoljava higijensko-teničkim uvjetima za zdravo stanovanje, veličine oko 35m2 korisne površine stana za jednu osobu, odnosno za svaku slijedeću još oko 10 m2.


3. Ukoliko samac kupi stan iz Programa POS-a, može li kroz nekoliko godina, u slučaju povećanja broja članova kućanstva, ponovno kupiti stan iz Programa POS-a?

Zahtjev za kupnju stana zainteresirane osobe podnose jedinici lokalne samouprave ili APN-u. Uvjete, mjerila i postupak za određivanje reda prvenstva na kupnju stana utvrđuje Upravno tijelo grada/općine/APN ovisno o lokalnim potrebama i prilikama. Red prvenstva određuje grad/općina/APN, u skladu s kojim redoslijedom Agencija (APN) prodaje stanove (čl.23.st.3. Zakona o POS-u). Prednost se daje osobama koje nemaju stan/kuću u vlasništvu, ili imaju neodgovarajuću nekretninu, međutim svaka fizička osoba se može javiti na natječaj i kupiti stan ukoliko je kreditno sposobna  sukladno ostalim uvjetima i mjerilima koje je odredila jedinica lokalne samouprave ili APN.


4. Imam li pravo na kupnju stana iz Programa POS-a, ako sam dobio građevinski materijal prema Zakonu o obnovi?

Da, korištenje prava iz Zakona o obnovi ne isključuje mogućnost kupnje stana iz Programa POS-a.


5. Ukoliko osoba ima riješeno stambeno pitanje, može li kupiti stan iz Programa POS-a?

Program POS-a namijenjen je  rješavanju stambenih potreba svih građana-državljana RH, a predost imaju oni  koji prvi put stječu nekretninu u vlasništvo, dakle nemaju riješeno ili nemaju odgovarajuće riješeno stambeno pitanje. Sukladno tome, a uzimajući u obzir činjenicu da ste vlasnik odgovarajuće obiteljske kuće ili stana, možete kupiti stan Programa POS-a prema redosljedu na listi reda prvenstva i pripadajućem broju bodova.


6. Ukoliko imam u vlasništvu staru, ruševnu kuću u kojoj nije moguće živjeti i živim kao podstanar, mogu li se javiti na listu grada/općine/APN-a

Grad/općina/APN propisuje uvjete i kriterije za kupnju stanova iz Programa POS-a. Sukladno čl. 21.st. 4 Zakona o POS-u možete se javiti na listu grada/općine/APN-a ako:

a)  nemate stan u vlasništvu,

b) imate neodgovarajuće rješeno stambeno pitanje

c) imate odgovarajući stan.

Pod odgovarajućim stanom razumijeva se vlasništvo stambenog prostora koji je primjereno opremljen infrastrukturom (voda, kanalizacija, struja i dr.) i udovoljava higijensko-tehničkim uvjetima za zdravo stanovanje, veličine oko 35 m2 korisne površine za jednu osobu, odnosno za svaku daljnju osobu još oko 10 m2.


7. Koliko su troškovi police osiguranja od požara?

Trošak police osiguranja ovisi o veličini stana i iznosi cca 200-500 kn godišnje. Napominjemo da se polica osiguranja vinkulira u korist Banke i APN-a.


8. Primjenjuje li se oslobođenje od plaćanja učešća i u slučaju ako se radi o članu obitelji poginulog branitelja?

Na žalost ne, i to iz razloga što se stambeno zbrinjavanje obitelji poginulog branitelja rješava Uredbom o stambenom zbrinjavanju članova obitelji smrtno stradaloga, zatočenoga ili nestaloga Hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata i HRVI iz Domovinskog rata koju je donijela Vlada RH.


9. Tko raspisuje natječaje za građenje?

Natječaje za projektiranje, građenje i nadzor raspisuje APN i provodi u suradnji s JLS-om ili samostalno, sukladno odredbama Zakona o javnoj nabavi (90/11).


10. Što u slučaju ako se kasni s predajom stana u posjed kupcu?

Sukladno odredbama Predugovora o kupoprodaji APN ne odgovara za kašnjenje s predajom stana u posjed u slučaju više sile, postupanja i propusta sudionika u građenju, a bez krivnje APN-a kao prodavatelja i postupanja i donošenja akata tijela državne vlasti kojima se omete i onemogući planirana dinamika građenja. Ukoliko prodavatelj isključivo svojom krivnjom ne dovrši građenje objekta kupcu se priznaju penali u visini pola promila dnevno, a najviše do 3 % ugovorene cijene stana.




II

PROGRAM B i C

KREDITIRANJE GRADNJE I REKONSTRUKCIJE KUĆA
I KUPNJE GRAĐEVINSKOG MATERIJALA


Pitanja koja se odnose na uvjete za odobravanje kredita:

1. Koji su preduvjeti za dobivanje kredita za izgradnju obiteljskih kuća?

Osobama koje prvi puta stječu nekretninu potrebno je:

- vlastito zemljište,
- rješenje o uvjetima građenja,
- kreditna sposobnost.


2. Tko ima pravo na kreditiranje izgradnje obiteljske kuće?

Svi građani Republike Hrvatske koji nemaju vlastiti stan ili kuću, a žele riješiti svoj stambeni status novom izgradnjom te vlasnici neodgovarajućeg stana ili kuće koji žele riješiti svoj stambeni status proširenjem postojećeg ili izgradnjom novog stambenog prostora.


3. Koja vrsta izgradnje se kreditira za obiteljske kuće?

I. Kreditiranje izgradnje obiteljskih kuća (Program „B”)

    a) izgradnja
    b) rekonstrukcija (nadogradnja i  dogradnja)
    c) završetak započete gradnje

II. Kreditiranje kupnje građevinskog materijala (Program „C”)


4. Koja je namjena kredita za kreditiranje kupnje građevnog materijala za izgradnju stambenog prostora?

a) izgradnja obiteljske kuće,
b) rekonstrukcija (nadogradnja i dogradnja),
c) završetak započete gradnje.


5. Da li je potrebna hipoteka za kredit za kupnju građevnog materijala?

Korisnik kredita ima dvije mogućnosti:

a) hipoteka na građevinskom zemljištu na kojem se gradi stambeni prostor,
b) hipoteka na zamjenskoj nekretnini.

Dakle, sredstvo osiguranja uvijek je hipoteka.


Pitanja koja se odnose na potrebnu dokumentaciju i realizaciju kredita:

1. Koje su faze u realizaciji kredita za izgradnju obiteljskih kuća?

Zahtjev za kredit

Potencijalni korisnici kredita podnose Zahtjev za kredit s navedenom potrebnom dokumentacijom u prilogu, jedinicama lokalne samouprave, a ukoliko one ne sudjeluju u provedbi ovog Programa onda Zahtjev za kredit podnose direktno APN-u.
Uvjetna suglasnost (izdaje APN)
Nakon dostavljenog Zahtjeva za kredit (uz privitak navedene dokumentacije), APN na temelju obrađene dokumentacije utvrđuje maksimalni iznos kredita i izdaje korisniku Uvjetnu suglasnost za kredit. Sastavni dio Uvjetne suglasnosti je i izračun visine kredita kako bi se u skladu s izračunom provjerila kreditna sposobnost korisnika kredita.
Kreditna sposobnost (izdaje Banka)
Dobivena Uvjetna suglasnost je preduvjet za provjeru kreditne sposobnosti kod poslovnih banaka s kojima je potpisan Ugovor o poslovnoj suradnji (Erste&Steiermärkische Bank d.d., Hrvatska poštanska banka d.d., Privredna banka Zagreb d.d. i Societe Generale – Splitska banka d.d.).
Odobrenje za kredit (izdaje APN)
APN provjerava ispravnost i cjelovitost prispjele dokumentacije te utvrđuje konačnu visinu direktnih i posrednih troškova koji se kreditiraju po Programu i izdaje Odobrenje za kredit zajedno s planom otplate.
Korisnika kredita se upućuje u banku na realizaciju kredita (ispitivanje kreditne sposobnosti i potpisivanje Ugovora o kreditu s bankom). Odobrenje za kredit sadrži:

- ukupnu vrijednost i namjenu kredita,
- vrijednost kredita APN-a,
- vrijednost kredita Banke,
- vrijednost vlastitih sredstava korisnika kredita u slučaju veće izgradnje od pripadne prema Programu,
- naziv Banke koja uz APN daje kredit.

Ugovori o kreditu s Bankom (potpisuje korisnik kredita i Banka)
Temeljem Ugovora o poslovnoj suradnji APN-a i Banke, ispituje se kreditna sposobnost korisnika i sklapa se Ugovor o kreditu s korisnikom.
Ugovori o kreditu s APN-om (potpisuje korisnik kredita i APN)
Ugovor o kreditu između korisnika i APN-a zaključuje se ovisno o hipotekarnom jamstvu.


2. Koje dokumente je potrebno priložiti uz Zahtjev za kredit radi izgradnje obiteljske kuće?

Potrebno je priložiti:

- dokaz vlasništva –z.k. izvadak (bez tereta) ili dokaz da ima pravo graditi na određenoj nekretnini,
- rješenje o uvjetima građenja,
- preslika domovnice podnositelja zahtjeva,
- uvjerenje policijske uprave o prebivalištu za podnositelja zahtjeva i sve članove zajedničkog domaćinstva s podatkom od kad prebivaju na zajedničkoj adresi (ne starije od 30 dana),
- izjavu, ovjerenu kod javnog bilježnika, danu pod materijalnom i kaznenom odgovornošću kojom podnositelj zahtjeva izjavljuje za sebe i sve članove zajedničkog domaćinstva navedene u zahtjevu da nemaju u vlasništvu odgovarajući stan ili kuću na području RH,
- dokaz o stalnim prihodima.

3. Koji su uvjeti kreditiranja za izgradnju obiteljskih kuća?

Kredit se daje na rok do 31 godine (30 g. otplate + 1 g. počeka), a sastoji se od dva dijela:

- prvi dio kreditira poslovna banka s rokom otplate do 20 g. u visini od 65% ukupno odobrenog iznosa,
- drugi dio kreditira APN s rokom otplate do 15 g. u visini do 35% ukupno odobrenog iznosa sa nepromjenjivom kamatnom stopom od 2% za vrijeme počeka i 5% za vrijeme otplate.  Kredit se daje uz valutnu klauzulu vezanu na EUR.


4. Kako se isplaćuje kredit za izgradnju obiteljske kuće?

- u slučaju kada je hipotekarno jamstvo zemljište na kojem se gradi kreditirana nekretnina, sva plaćanja obavljaju se direktno izvoditeljima, na temelju ispostavljenih i ovjerenih mjesečnih situacija i računa izvedenih radova u okviru Ugovora o projektiranju, građenju i nadzoru,
- u slučaju kada je jamstvo zamjenska nekretnina prvi dio kredita isplaćuje se korisniku kredita u gotovini (prema uvjetima Banke), a drugi dio kredita realizira se isključivo plaćanjem privremenih situacija izvoditelju radova ili plaćanjem računa dobavljačima materijala.


5. Koje su faze realizacije kredita za kupnju građevnog materijala?

Zahtjev za kredit (uz privitak navedenih dokumenata u Zahtjevu)
Potencijalni korisnici kredita podnose Zahtjev za kredit (uz privitak navedene dokumentacije) jedinicama lokalne samouprave, a ukoliko one ne sudjeluju u provedbi ovog Programa onda Zahtjev za kredit podnose direktno APN-u.
Uvjetna suglasnost (izdaje APN)
APN izdaje korisniku Uvjetnu suglasnost za kredit temeljem dokumentacije koja je priložena Zahtjevu za kredit. Sastavni dio Uvjetne suglasnosti za kredit je izračun maksimalne visine ukupnog kredita.
Kreditna sposobnost (izdaje Banka)
Dobivena Uvjetna suglasnost je preduvjet za provjeru kreditne sposobnosti kod poslovnih banaka s kojima je potpisan Ugovor o poslovnoj suradnji (Erste&Steiermärkische Bank d.d., Hrvatska poštanska banka d.d., Privredna banka Zagreb d.d. i Societe Generale – Splitska banka d.d.).
Odobrenje za kredit (izdaje APN)
APN provjerava ispravnost i cjelovitost prispjele dokumentacije te utvrđuje konačnu visinu direktnih i posrednih troškova koji se kreditiraju po Programu i izdaje Odobrenje za kredit. Korisnika kredita se upućuje u banku na realizaciju kredita (ispitivanje kreditne sposobnosti i potpisivanje Ugovora o kreditu s bankom).

Odobrenje za kredit sadrži:

- ukupni iznos cjelokupnog kredita utvrđen u kunama,
- dio kredita koji daje banka,
- dio kredita koji daje APN,
- vrijeme otplate kredita,
- iznos mjesečne rate,
- vrstu kredita ovisno hipotekarnom jamstvu.


Ugovor o kreditu s bankom
Ugovori o kreditu između korisnika i Banke zaključuju se ovisno o ponuđenom hipotekarnom jamstvu.
Ugovori se sklapaju prema uvjetima Banaka i Ugovoru o poslovnoj suradnji između APN-a i Banaka.
Sredstva kredita Banke prenose se na poseban račun APN-a u banci.
Ugovor o kreditu s APN-om
Ugovor o kreditu između korisnika i APN-a zaključuje se ovisno o ponuđenom hipotekarnom jamstvu.
Sredstva APN-ovog kredita utvrđena u Odobrenju za kredit prenose se na poseban račun APN-a u banci.


6. Koja dokumentacija je potrebna za Odobrenje za kredit za kupnju građevnog materijala?

a) Ako je hipoteka na zemljištu na kojem se gradi potrebno je dostaviti

- rješenje o uvjetima građenja,
- troškovnik ukupne izgradnje s jediničnim cijenama i cijenom ukupnih radova,
- kreditnu sposobnost izdanu od Banke.

b) Ako je hipoteka na zamjenskoj nekretnini:

- rješenje o uvjetima građenja,
- troškovnik ukupne izgradnje s jediničnim cijenama i cijenom ukupnih radova,
- dokaz o vlasništvu zamjenske nekretnine i izjavu vlasnika zamjenske nekretnine ovjerenu

  kod javnog bilježnika,

- procjenu vrijednosti zamjenske nekretnine,
- kreditnu sposobnost izdanu od Banke.


7.  Kako se isplaćuje kredit za kupnju građevnog materijala?

Način korištenja kredita utvrđuje se Ugovorom o kreditu ovisno o jamstvu koje može biti zemljište na kojem se gradi ili zamjenska nekretnina:

a) ako je hipoteka na zemljištu na kojem se gradi:

- prvi dio kredita (kredit Banke) prenosi se na račun APN-a te se isplaćuje isporučitelju materijala prema dostavljenim računima,
- kreditiranje građevnog materijala realizira se u tri etape prema kojima se vrši nabava materijala:

I.etapa – materijal za izgradnju konstrukcije objekta i krovišta u iznosu 1/3 vrijednosti
II.etapa – materijal za izvedbu pregradnih zidova, stolarije, bravarije, limarije i instalacija bez fine montaže u iznosu 1/3 vrijednosti
III.etapa – materijal za izradu žbuke, podloga, svih obrtničkih radova, fine montaže instalacija, uređenja okoliša u iznosu 1/3 vrijednosti

b) ako je hipoteka na zamjenskoj nekretnini:

- prvi dio kredita isplaćuje se direktno korisniku kredita u gotovini (prema uvjetima Banke), a drugi dio kredita realizira se isključivo plaćanjem računa dobavljačima materijala.


Pitanja koja se odnose na iznos kredita:

1. Na koji način se utvrđuje iznos kredita koji je moguće dobiti za izgradnju obiteljske kuće?

Visina ukupnog kredita utvrđuje se na način da se isti odobrava isključivo do visine troškova prema troškovniku radova utvrđenih Ugovorom  sa izvoditeljem radova, Ugovorom o obavljanju poslova tehničkog savjetovanja i stručnog nadzora i Ugovorom o izradi projektne dokumentacije.  U svakom slučaju  , iznos kredita ne može biti veći od iznosa određenog kriterijima iz Pravilnika minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju iz Programa društveno poticane stanogradnje (čl. 3. i 4.) odnosno prema broju članova zajedničkog domaćinstva i njima pripadnih netto korisnih površina pomnoženih etalonskom cijenom građenja.

Tablica utvrđivanja iznosa kredita (PDF dokument)

2. Koji su minimalni i maksimalni iznosi kredita koji se mogu dobiti za izgradnju obiteljske kuće?

Minimalni iznos kredita iznosi 9.000,00 €, a maksimalni 145.000,00 € (plativo u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate). Ukoliko korisnik kredita gradi veću obiteljsku kuću od Pravilnikom odobrene kvadrature (maksimalno je moguće 2.5 puta veću) dužan je osigurati dopunska sredstva za dovršetak izgradnje i dostaviti APN-u potpisanu Izjavu o posjedovanju dodatnih sredstava za dovršetak izgradnje ovjerenu kod javnog bilježnika.


3. Koji su minimalni i maksimalni iznosi kredita za kupnju građevinskog materijala?

Minimalni iznos kredita iznosi 9.000,00 €, a maksimalni 65.000,00 € (plativo u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate).


4. Koliki je iznos kredita za kupnju građevnog materijala dozvoljen s obzirom na broj članova zajedničkog domaćinstva?

Iznos kredita za kupnju građevnog materijala određuje se prema kriterijima iz Pravilnika minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poti-cane stanogradnje (čl.3. i 4.) i utvrđuje se prema broju članova zajedničkog domaćinstva i njima pripadne netto korisne stambene površine pomnožene s iznosom 45% etalonske cijene građenja.

Tablica iznosa kredita (PDF dokument)


5. Ukoliko se radi o završetku već započete izgradnje obiteljske kuće, na koliko kredita ima pravo tročlana obitelj?

Tročlana obitelj ima pravo na maksimalno 70.554,51 € kredita, odnosno na financiranje izgradnje obiteljske kuće od 87,75 m², s time da maksimalna površina kuće može iznositi 162,50 m2, što se dokazuje projektnom dokumentacijom i pripadnim troškovnikom.


Ostala pitanja:

1. Gdje se mogu dobiti informacije o kreditiranju izgradnje obiteljskih kuća i materijala za izgradnju obiteljskih kuća?

Sve informacije moguće je dobiti u APN-u, Savska cesta 41/IX, Zagreb, na brojeve telefona: 01/6331-616, 01/6331-646, 01/6331-629 ili na www.apn.hr


2. Da li se kreditira izgradnja montažnih kuća?

Da, sukladno uvjetima iz Zakona o POS-u.


3. U kojim bankama je moguće ostvariti kredit za izgradnju obiteljskih kuća?

APN je sklopio Ugovor o poslovnoj suradnji s četiri poslovne banke:  Erste&Steiermärkische Bank d.d., Hrvatska poštanska banka d.d., Privredna banka Zagreb d.d. i Societe Generale – Splitska banka d.d.


4. Što je s odredbom da kreditno opterećenje ne može biti veće od 33 % primanja?

APN u provedbi Zakona o POS-u surađuje s četiri poslovne banke temeljem Ugovora o poslovnoj suradnji koje postavljaju omjer između  primanja i rate kredita sukladno zakonskim odredbama i pravilima banke.


5.  Je li moguće kroz Program POS-a izgraditi obiteljsku kuću s četiri stana gdje bi se pojavilo i četiri suinvestitora?

Moguće je ukoliko su te četiri osobe suvlasnici nekretnine na kojoj će se graditi buduća građevina i u tom slučaju svi oni podnose zahtjev za kreditiranje temeljem Programa kreditiranja fizičkih osoba koje grade novi stambeni prostor izgradnjom i rekonstrukcijom (dogradnja i nadogradnja)